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Baurecht, eine Zusammenfassung Die nachfolgende Zusammenfassung gibt allgemein wichtige Hinweise zu baurechtlichen Fragen für den Bauherren, den Architekten und für den Unternehmer. Diese Hinweise ersetzen keinesfalls eine baurechtliche Beratung durch einen ausgewiesenen Juristen. Bei Rechtsfragen empfehlen wir in jedem Fall eine ausgewiesene Fachperson beizuziehen. Sie auch Mängelrüge Telefon Büro: Zürich 043 311 85 25 Bern 031 302 95 00 Basel 061 311 60 60 Chur 081 252 40 76 Alle Korrespondenz für alle Niederlassungen bitte an: Corak AG Flurstrasse 93 8047 Zürich E- Mail info@corak.ch Offertanfrage und Offerte Wer ein Werk bestellen will, muss es definieren. Aussehen, Funktion, Material, Qualität, Termine usw. sind vom Besteller festzulegen. Auch Zahlungsbedingungen, mitgeltende allgemeine Vertragsbedingungen usw. sind dem Unternehmer als Nebenpunkte bekanntzugeben. Diese Angaben gehören zu einer korrekten und vollständigen Offertanfrage. Nur aufgrund einer solchen kann der Unternehmer eine realistische Preisangabe berechnen und den üblicherweise geltenden Preisrahmen von 10% einhalten. Ist die Offertanfrage unklar oder unvollständig, soll der Unternehmer rückfragen. Seine Offerte soll das enthalten, was der Besteller will. Varianten sind, - wenn überhaupt - gesondert abzugeben. Offertbindung Der Unternehmer, der eine Offerte abgibt, bleibt an diese während einer gewissen Frist gebunden. Diese Frist ist im OR nicht genau bestimmt. Grundsätzlich soll die Antwort auf eine Offerte so rasch wie möglich erfolgen (Art. 3-6 OR). Nach SIA 118 beträgt die Frist 30 Tage, sofern nichts anderes vereinbart wurde (Art. 17, SIA 118). Vertragsschluss Mit der Annahme des Angebots durch den Besteller gilt der Werkvertrag als abgeschlossen. Sofern wenigstens Einigung (Konsens) unter den Parteien über die Hauptpunkte des Vertrages (Definition des Werks und Werkpreis) besteht (Art. 2 OR). Eine besondere Form für den Vertrag (z.B. Schriftlichkeit) ist für den Bau-Werkvertrag nicht erforderlich. Er kommt nach OR auch mündlich u.U. sogar auch nur durch entsprechendes Handeln zustande (Art. 11, Abs. 1 OR). An dieser Regelung hat auch SIA 118 nichts geändert. Die Norm empfiehlt aber den schriftlichen Abschluss von Werkverträgen (Art. 19/20, SIA 118). Verbindlichkeit des Vertrags und Definition des Mangels Nach einem allgemein gültigen Grundsatz sind Verträge zu halten (pacta sunt servanda). Der Unternehmer hat das zu erstellen, was - in allen Punkten - vertraglich gefordert ist. Jede Abweichung vom Vertrag ist ein Mangel! Die Gewährleistungspflicht des Unternehmers Der Unternehmer hat dafür Gewähr zu leisten, dass sein Werk mängelfrei ist, d.h. dass es den vertraglichen Spezifikationen entspricht und zu dem vertraglich vorgesehenen Zweck tauglich ist. Die Gewährleistungspflicht ist unabhängig von einem allfälligen Verschulden des Unternehmers. Sie knüpft einzig und allein an die Tatsache (causa) an, dass er das Werk erstellt hat. Man nennt deshalb diese Haftung Kausalhaftung. Die Übergabe des Werks nach OR Nach der Regelung des OR gilt das fertig erstellte Werk mit der Übergabeanzeige des Unternehmers als abgeliefert. Der Besteller hat daraufhin unverzüglich das Werk auf seine Vertragskonformität, d.h. auf Mängelfreiheit und auf seine Gebrauchstauglichkeit zu prüfen. Allfällige Beanstandungen sind sofort anzubringen (370 OR). Unterlässt er diese Prüfung, oder nimmt er sie verspätet vor, so gelten sämtliche Mängel, die er bei pflichtgemässer Aufmerksamkeit hätte erkennen können, als genehmigt. Solche unmittelbar nach der Übergabe erkennbaren Mängel bezeichnet man als offene Mängel. Die Abnahme des Werks nach SIA 118 SIA 118 hat dieses Übergabeverfahren nach OR modifiziert. Mit der Übergabeanzeige des Unternehmers gilt das Werk noch nicht als übergeben, sondern der Besteller muss innert 30 Tagen nach Erhalt der Anzeige zur gemeinsamen Abnahme (=Prüfung) des Werks einladen. Auch nach SIA 118 gelten aber Mängel, die bei dieser Abnahme nicht gerügt werden, obwohl die erkennbar waren, als genehmigt (Art. 163, SIA 118). Bei der Abnahme gerügte Mängel sind zu verbessern und es wird i.d.R. eine Nachabnahme anberaumt. Abnahmeprotokoll Über die Abnahme ist - aus Gründen der Beweissicherung - ein von den Beteiligten zu unterzeichnendes Protokoll zu erstellen. Teilabnahme Die Abnahme nur einer Teilarbeit kann vom Besteller verweigert werden. Der Unternehmer hat nur Anspruch darauf, dass ihm seine Arbeit als Ganzes abgenommen werde. Übergabe der Gefahrtragung mit der Abnahme Mit erfolgter Abnahme des Werks geht die Gefahrtragung für dessen zufälligen Untergang oder die zufällige Beschädigung der Sache vor der Abnahme haftet der Unternehmer (376, Abs. 1 OR). Beginn des Fristenlaufs mit der Abnahme Mit dem Datum der Abnahme beginnen die Fristen für die Sachgewährleistung und die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen zu laufen. Die Gewährleistungsfrist beträgt nach OR für unbewegliche Werke 5 Jahre, für bewegliche 1 Jahr, seit Abnahme (Art. 371 OR). Ebenso lange dauert die Verjährungsfrist. Da SIA 118 den Unterschied zwischen beweglichen und unbeweglichen Werken nicht kennt, beträgt die Gewährleistungs- und Verjährungsfrist hier für Werke schlechthin 5 Jahre. Verdeckte Mängel Mängel, die nach der Abnahme auftreten - sogenannte verdeckte Mängel - sind nach OR sofort zu rügen. Andernfalls gelten sie als genehmigt (Art. 370, Abs. 3 OR). Die Rügefrist nach SIA 118 („Garantiefrist") Diese Regelung nach OR hat SIA 118 modifiziert: Nach der Abnahme beginnt eine zweijährige Rügefrist (sie wird irrtümlicherweise als Garantiefrist bezeichnet) zu laufen, während der auftretende Mängel jederzeit (nicht sofort, wie nach OR) gerügt werden können (Art. 173 SIA 118). Wird diese Frist indessen verpasst, gelten auch solche, nicht rechtzeitig gerügten Mängel, als genehmigt (Art. 178, SIA 118). Die Beweislast liegt, wenn die SIA-Norm 118 gilt (muss vertraglich vereinbart werden), nach Art. 174 Abs. 3 beim Unternehmer. „Wird streitig ob ein behaupteter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein Mangel im Sinne dieser Norm ist, so liegt die Beweislast beim Unternehmer." Nach Ablauf dieser Rügefrist auftretende Mängel (nach SIA 118, heissen sie verdeckte Mängel) sind - wie nach OR - sofort zu rügen (Art. 179 SIA 118). Die Umkehrung der Beweislast nach SIA 118 gilt nur für die Garantiezeit von 2 Jahren. Nach Ablauf der 2-jährigen Garantiefrist gilt die Beweisregel nach Art. 8 ZGB. Dies wird bestätigt mit Art. 179 Abs. 5 SIA 118. „Wird streitig, ob ein behaupteter verdeckter Mangel wirklich eine Vertragsabweichung darstellt und daher ein Mangel im Sinne dieser Norm, so liegt die Beweislast beim Bauherrn." Absichtlich verschwiegene Mängel Einen Sonderfall stellen Mängel dar, die der Unternehmer dem Besteller schon bei der Abnahme absichtlich verschwiegen hat. Für sie gilt eine zehnjährigen Verjährungsfrist (Art. 371, Abs. 1 in Verbindung mit Art. 203 OR; Art. 180, Abs. 2 SIA 118). Verjährungsfrist für übrige Forderungen Die ordentliche, zehnjährige Verjährungsfrist gilt auch für übrige Forderungen, z.B. solche, die sich aus Sorgfaltspflichtverletzungen ergeben und die sich nicht in einem Mangel des Werks manifestieren. Neubeginn der Verjährungsfrist für nachgebesserte Mängel Für nachgebesserte Mängel beginnt eine neue, 5-jährige Gewährleistungs- und Verjährungsfrist zu laufen. Wirkung der Verjährung Ist die Verjährungsfrist abgelaufen, hat der Besteller seine Mängelrechte verloren, selbst wenn er die Mängel rechtzeitig gerügt hat. Dieser gravierende Rechtsverlust kann nur vermieden werden, wenn die Verjährungsfrist vor ihrem Ablauf unterbrochen wird. Unterbrechung der Verjährung Dies geschieht entweder durch schriftliche Anerkennung des Mangels durch den Unternehmer oder durch einen Verzicht des Unternehmers auf die Geltendmachung der Verjährungseinrede, oder durch Anhängigmachung der Klage gegen den Unternehmer beim zuständigen Gericht oder durch die Einleitung einer Betreibung (Zahlungsbefehl) gegen den Unternehmer. Eine Mängelrüge mit eingeschriebenem Brief unterbricht die Verjährung nicht! Nach Unterbrechung der Verjährung beginnt diese wiederum neu zu laufen. Die Mängelrechte des Bestellers Die Mängelrechte des Bestellers eines unbeweglichen Werkes bestehen im Nachbesserungsanspruch und im Anspruch auf Werkpreisminderung. Die weitere Möglichkeit der Rückgängigmachung des Vertrages (sog. Wandelung) ist für unbewegliche Werke meist ungeeignet (Art. 368 OR). Wahlrecht des Bestellers nach OR Welchen Anspruch er geltend machen will (Nachbesserung oder Minderwert oder beides) steht nach OR im Belieben des Bestellers. Nachbesserungsrecht des Unternehmers nach SIA 118 Nicht so nach SIA 118. Hier hat der Unternehmer zunächst das Recht, das Werk nachzubessern (Art. 169 SIA 118). Die Durchsetzung der Mängelansprüche Die Durchsetzung der Mängelansprüche erfolgt durch Klageeinleitung vor dem ordentlichen Gericht oder - wenn vereinbart - von einem Schiedsgericht. |